VERIFICA URBANISTICA O LEGITTIMITA' IMMOBILI, ma non solo anche CATASTALE e PROVENIENZA!!!

La verifica urbanistica è sempre esistita ma richiesta di rado, al contrario degli ultimi anni in quanto si è resa necessaria per evitare problemi con il fisco o i proprietari precedenti!
Il fisco in quanto per la richiesta di cessione del credito è necessario avere tale documentazione sia in riferimento alla parte urbanistica che catastale e di provenienza!
Con i proprietari precedenti in quanto in fase di stipula di un rogito dove il venditore dichiara che il fabbricato non è viziato da sanatorie, pena nullità del rogito!!!!

La verifica urbanistica consiste nel raffronto fra lo stato attuale dell'immobile con i progetti edilizi e strutturali dell'immobile,  nel raffronto fra la normativa vigente all'epoca di realizzazione delle opere ed attuali, per le quali ci sono tre risultati:
1. (semaforo verde) difformità con tolleranza del 2% sulle misure il risultato sarebbe conforme! 
2. (semaforo arancione)difformità oltre il 2% delle misure, diverso uso o altro, da ritenersi sanabile con il versamento di sanzioni duplicate con un minimo di € 516 fino a € 5.164, inoltre i Comuni possono aver istituito un costo proprio in proporzione al valore delle opere abusive!
nel caso in cui siano necessari ulteriori modifiche per rispondere alla normativa vigente, conseguirebbe altro progetto per i soli interventi ulteriori!
3. (semaforo rosso) difformità non sanabili e pertanto consegue la demolizione con ripristino dei luoghi, oltre che sarebbe segnalabile in Procura, se le opere sono state realizzate oltre 5 anni andrebbe in prescrizione!

La verifica catastale consiste nel raffronto fra le planimetrie presenti all'archivio dell'Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale/Catasto e lo stato attuale; 
le difformità vengono considerate in merito all'utilizzo dei vani, i quali determinano il classamento dei "vani", o meglio:
- cucina, soggiorno, camere e stanze con superficie maggiore di mq 8, sono considerate come 1;
- ripostigli, corridoio e bagni sono considerati 1/3;
- soffitte e cantine sono considerate 1/4;
pertanto non sarebbe necessario che risponda la presenza di porte e finestre, però si suggerisce che sia perfettamente rispondente per evitare dubbi nella legittimità!

La verifica di provenienza, è verificare il titolo in base al conseguirsi dei rogiti e successioni.

Lo studio propone quanto sopra denominandolo "LA CARTA D'IDENTITA" del fabbricato, necessario per procedere con nuovi progetti, rogiti e cessioni del credito.

Di recente un'ordinanza 33439 pubblicata il 14 novembre 2022 emessa dalla Corte di Cassazione, dove viene resa nota la Dichiarazione di Conformità Urbanistica come allegato al rogito, così per evitare soprese ai nuovi proprietari!
Facendo seguito diverse verifiche urbanistiche svolte di recente, è sorto che la maggior parte dei fabbricati è gravata da difformità, per le quali consegue una sanatoria che per risolvere il disguido vengono incaricate dai nuovi proprietari anche se si ritiene che sarebbe un onere che doveva essere affrontato dai proprietari precedenti, magari non erano neanche loro informati, per citarli sarebbe necessario incaricare un Legale, ma le spese aumenterebbero ulteriormente!!

Mi raccomando fare sempre affidamento ad un tecnico di fiducia, con produzione della CARTA D'IDENTITA' degli immobili, così per definire il prezzo richiesto per la compravendita che rischia la riduzione con costi successivi delle sanatorie!